Byudvikling

Kommuneplanens rammedel fastlægger beliggenheden af områder til forskellige byformål og lokalplaner skal være i overensstemmelse med rammebestemmelserne. Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning kan ændres ved et tillæg til kommuneplanen.

Kommuneplanen består af specifikke rammer, der fastsætter hvad, der kan lokalplanlægges for i de enkelte dele af kommunen, herunder bygge- og anvendelsesmuligheder. Herudover fastsættes generelle rammer, der gælder for samtlige specifikke rammer. De generelle rammer fastsætter for eksempel normer for parkering og opholdsarealer samt generelle bestemmelser for de enkelte anvendelser.

Rammer for lokalplanlægning kan læses her.

I forbindelse med byudvikling vil Høje-Taastrup Kommune sikre en hensigtsmæssig placering af forskellige byformål.

Der udlægges ikke byomdannelsesområder i Kommuneplan 2021, da det ikke er aktuelt. Kommuneplan 2021 fastsætter ikke krav om almene boliger i lokalplanlægningen, og der er derfor ikke fastsat retningslinjer om dette.

Planloven inddeler landet i byzone, sommerhusområder og landzone. Opdelingen har til formål at sikre en klar adskillelse mellem land og by, der skal bidrage til at sikre værdifulde bymiljøer og landskaber. 

Byzonen forbeholdes bymæssig bebyggelse. Hvis der skal udlægges ny byzone, skal planlovens bestemmelser om byvækst overholdes. Det betyder blandt andet, at der skal redegøres for behovet, udviklingen skal ske indefra og ud, og der skal foretages en afvejning mellem byudviklingsinteresser samt andre arealinteresser. Herudover skal udlæg af ny byzone ske i overensstemmelse med Fingerplanen for at sikre, at udviklingen primært sker i byfingrene.

Sommerhusområder har en selvstændig status for at sikre, at områderne anvendes til sommerhusformål. I Hovedstadsområdet er det ikke muligt at udlægge nye sommerhusområder i henhold til Fingerplanen.

Landzonen er forbeholdt udvikling indenfor jordbrugserhvervene og skal i udgangspunktet friholdes for byudvikling og anden spredt bebyggelse. Der kan kun godkendes ny bebyggelse i overensstemmelse med planlovens landzonebestemmelser. Landzonelandsbyerne skal fastholdes i landzone for at undgå uhensigtsmæssig byspredning.

Med kommuneplanen er det muligt at udlægge nye arealer til byzone for at dække det forventede behov i den 12-årige planperiode. Det er dog kun muligt, hvis der kan redegøres for behovet, og skal i henhold til planlovens § 11 a, stk. 13 ske efter en metode bestående af tre trin.

Boliger

Trin 1: Opgørelse af forventede behov for den kommende 12-årige planperiode

Igennem de seneste 12 år er Høje-Taastrup Kommune vokset med gennemsnitlig ca. 340 nye borgere årligt. 

I henhold til Høje-Taastrup Kommunes egen befolkningsprognose, kan der forventes en tilvækst på ca. 12.285 borgere i 2022-2033, svarende til ca. 1.020 borgere årligt. Denne tilvækst er højere end prognoserne fra Danmarks Statistik, som forventer en tilvækst på 2.820 borgere, svarende til ca. 235 borgere årligt.

Høje-Taastrup Kommunes egen befolkningsprognose bygger på kommunens planlagte boligbyggeri, på den historiske udvikling samt på kendte faktorer om demografisk udvikling, flyttemønstre mm. Det vil sige, at kommunens prognose indarbejder det mulige boligbyggeri, i modsætning til Danmarks Statistik. Høje-Taastrup Kommune vurderer, at Danmarks Statistiks fremskrivning af befolkningstallet på 5,4 % er lav, da der er flere store byudviklingsprojekter i gang som vil tiltrække flere borgere.

I Høje-Taastrup Kommune er den gennemsnitlige husstandsstørrelse på 2,3 beboere pr. husstand i følge Danmarks Statistik. Det fremtidige boligbehov er udregnet med udgangspunkt i denne husstandsstørrelse. Se nedenstående tabel. 

Trin 2: Opgørelse af restrummelighed i Kommuneplan 2014

I henhold til opgørelsen herunder er der en samlet restrummelighed på 4.661 nye boliger i Kommuneplan 2014 inklusiv kommuneplantillæg, svarende til en gennemsnitlig tilvækst på ca. 390 boliger pr. år for en planperiode.

Til sammenligning er der de seneste 12 år (2010-2021) opført gennemsnitligt ca. 150 boliger årligt, hvor tallet også dækker over en periode med lavkonjunktur.

Trin 3: Behov for nyudlæg

Tager man udgangspunkt i Høje-Taastrup Kommunes befolkningsprognose, er der et samlet bruttobehov på 5.341 boliger i den kommende planperiode svarende til 445 boliger om året. Der er en restrummelighed på 4.661 boliger i Kommuneplan 2014. Det vil sige, at der er et samlet nettobehov på 680 boliger.

Med Kommuneplan 2021 bliver der mulighed for ca. 750 ekstra boliger i form af omdannelse og fortætning af Taastrupgaard, Blåkilde, Charlottekvarteret, Industribyen og ved Valbyvej. Derudover er der mindre udlæg til boliger.

Da der er en større rummelighed på ca. 70 boliger end det umiddelbare behov, er der således ikke et behov for at inddrage større nye områder til boligudvikling i den kommende planperiode.

Danmarks Statistik forudsiger et væsentlig lavere bruttobehov på 1.226 boliger i den kommende planperiode, da de fremskriver en lavere befolkningstilvækst. Det vil sige, at der derved er en betydelig større rummelighed end det forventede boligbehov.

Boligudbygningen i Høje-Taastrup Kommune er gået væsentlig hurtigere end først forventet, og der kan derfor inden næste kommuneplanrevision vise sig et behov for at inddrage nye arealer til byvækst.

Erhverv

Der udlægges ikke nye arealer til erhvervsformål i Kommuneplan 2021, da der er en væsentlig restrummelighed. Rummeligheden er opgjort på baggrund af lokalplaner og rammer for lokalplanlægningen.

Høje-Taastrup Kommune har en stor restrummelighed til både bolig- og erhvervsområder. Det skyldes særligt to store udviklingsprojekter, Nærheden i Hedehusene og Høje Taastrup C i Høje Taastrup.   

Med Kommuneplan 2021 udlægges der derfor kun begrænset ny byzone i form af mindre udvidelser. Det drejer sig om: 

• Udvidelse af byafgrænsningen ved Bakkeboager i Hedehusene 
• Udvidelse af ladsbyafgrænsningen i Sengeløse 
• Udvidelse af byafgrænsningen ved Kallerup Gårde Landsby i Hedehusene 

Herudover gives der mulighed for mindre udvidelser af landzonelandsbyen Vridsløsemagle, der skal forblive i landzone.

Udvidelse af byafgrænsningen ved Bakkeboager i Hedehusene 

Kommuneplan 2021 udvider afgrænsningen af Hedehusene ved Bakkeboager ud til transportkorridoren. Det nye areal udlægges til boliger og fremtidig byzone, og det vil således muliggøre enkelte nye udstykninger. Baggrunden for udvidelsen er, at transportkorridoren blev tilpasset med Fingerplan 2019 efter ønske fra Høje-Taastrup Kommune. Det er derfor blevet muligt med en udvidelse af byafgrænsningen med få ekstra boliger. 

Området var i Kommuneplan 2014 udpeget til særlig værdifuldt landbrugsområde og område med kulturhistoriske værdier. Da der er tale om en begrænset udvidelse af byområdet for et område, der tidligere var udlagt til transportkorridor, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen ikke forringer de øvrige interesser.

Rød skravering er eksisterende byzone. Rød viser fremtidig byzone i planperioden. Sort skravering er det nye område.

Udvidelse af landsbyafgrænsningen i Sengeløse 

Landsbyafgrænsningen i Sengeløse udvides. Det nye areal udlægges til fremtidig byzone. Området er omfattet en lokalplan, der blandt andet giver mulighed for boliger, men området var ikke rammelagt i Kommuneplan 2014. 

Sengeløse er placeret i det øvrige hovedstadsområde, og der kan derfor kun ske byvækst af lokal karakter i overensstemmelse med Fingerplan 2019 i form af fortætning eller afrunding. Ved afrunding forstås overordnet en afrunding af byen set i forhold til dens udstrækning og det omgivende landskab. Afrunding indebærer, at der sigtes mod en naturlig afgrænsning af byen, og at byvæksten er beskeden i forhold til den eksisterende bebyggelse og tager hensyn til landskabet. 

Der er tale om en naturlig mindre afrunding af landsbyafgrænsningen i overensstemmelse med eksisterende lokalplan. 

Rød skravering er eksisterende byzone. Rød viser fremtidig byzone i planperioden. Sort skravering er det nye område.

Udvidelse af byafgrænsningen ved Kallerup Gårde Landsby i Hedehusene  

Byafgrænsningen i Hedehusene udvides ved Kallerup Gårde Landsby. Området blev medtaget i byafgrænsningen med Fingerplan 2017. Kommuneplan 2021 giver i overensstemmelse med Fingerplanen mulighed for at overføre området til byzone, men øvrige bestemmelser ændres ikke. 

Den østlige del af området var i Kommuneplan 2014 udpeget til skovrejsning ønsket. Da området er bebygget, og der er tale om en begrænset udvidelse, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen ikke forringer skovrejsningsinteresserne. Kallerup Gårde Landsby var i Kommuneplan 2014 udpeget som en særlig landsby. I rammebestemmelserne for området er der fortsat fastsat bestemmelser om, at den eksisterende bebyggelse skal søges bevaret. 

Rød skravering er eksisterende byzone. Rød viser fremtidig byzone i planperioden. Sort skravering er det nye område.

Udvidelse af landsbyafgrænsningen i Vridsløsemagle 

Landsbyafgrænsningen i Vridsløsemagle udvides. Der er tale om en udvidelse to steder, der vil give mulighed for et begrænset antal ekstra boliger og derved nye udstykninger. Vridsløsemagle er en landzonelandsby, og de nye områder fastholdes derfor i landzone. 

I landzonelandsbyer kan der kun tillades begrænset nybyggeri opført som huludfyldning på baggrund af en lokalplan. Det er hensigten, at landsbyernes størrelse skal fastholdes omtrent som nu, og at udviklingen primært skal rette sig mod at fastholde og styrke de nuværende kvaliteter. Inden for området er der i dag boligbebyggelse i direkte forlængelse af landsbyen. Da der er tale om ganske få ekstra boliger og en naturlig afrunding af landsbyen, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen er af lokal karakter. 

Det ene område var i Kommuneplan 2014 udpeget til særlig værdifuldt landbrugsområde. Da der er tale om en begrænset udvidelse, og størstedelen af landbrugsjorden i kommunen er værdifuld, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen ikke forringer landbrugsinteresserne. 

Det andet område var i Kommuneplan 2014 udpeget som område med landskabelige værdier sammen med en stor del af Vridsløsemagle. Da der er tale om en begrænset udvidelse, og området er bebygget, vurderer Høje-Taastrup Kommune, at udvidelsen ikke forringer landskabsinteresserne.

Sort skravering er det nye område.

Rækkefølgebestemmelserne giver mulighed for at styre, hvor væksten skal ske og i hvilken hastighed for at sikre en hensigtsmæssig udviklingstakt, så blandt andet den trafikale infrastruktur og udbygningen af offentlig service kan følge med. I henhold til Fingerplan 2019 skal rækkefølgeplanen sikre, at byudvikling og byomdannelse sker balanceret i hele hovedstadsområdet. Rækkefølgeplanen omfatter alene områder, hvor der er særligt behov for at prioritere udbygningen og områder, der endnu ikke er lokalplanlagt, eller hvor der forventes byomdannelse.

Rækkefølgeplanen angiver, hvornår det er muligt at lokalplanlægge de enkelte områder i den 12-årige planperiode. Byrådet kan afvise at udarbejde en lokalplan for et område, hvis det strider imod rækkefølgebestemmelserne. Hvis en grundejer ønsker at fremrykke lokalplanlægningen i et område, er dette muligt gennem en frivillig udbygningsaftale mellem grundejer og kommunen om hel eller delvis finansiering af de fysiske infrastrukturanlæg, der skal etableres i eller uden for området for at virkeliggøre planen. Der kan i så fald udarbejdes en lokalplan samt kommuneplantillæg for det aktuelle område med en tilhørende udbygningsaftale.

Rækkefølgeplanen inddeler planperioden i to perioder af hver seks år. Herudover indgår en periode uden for planperioden, det vil sige fra år 2034 og frem. Perioden uden for planperioden er medtaget for at styre udviklingen, så der ikke kan planlægges for mere, end der er behov for inden for planperioden.

Rækkefølgebestemmelserne er revideret på baggrund af en konkret vurdering af de enkelte byudviklingsarealer i forhold til Høje-Taastrup Kommunes ønsker for den samlede byudvikling, vurderinger af nødvendig infrastruktur, boligbyggeprognose samt den generelle situation på boligmarkedet. I forhold til Kommuneplan 2014 er rækkefølgeplanen generelt forenklet og omstruktureret med en klar opdeling mellem rækkefølge og rummelighed.

Der indgår en række store udviklingsprojekter i rækkefølgeplanen. Det drejer sig om Nærheden i Hedehusene, Høje Taastrup C, Det regionale fritidsområde i Høje Taastrup samt en udvikling af de almene boligområder Taastrupgaard, Gadehavegård, Blåkilde og Charlottekvarteret.

Nærheden i Hedehusene

Byudviklingsområde med boliger, erhverv, offentlige institutioner med videre i den sydlige del af Hedehusene.

I Kommuneplan 2014 strakte udviklingen af området sig over hele planperioden samt ud over planperioden (efter 2026). Der er dog sket en del siden da, og udviklingen har vist sig at gå væsentligt hurtigere end forventet. En stor del af området er opført eller er under opførsel. Den sidste del af området, der betegnes Nærheden øst, forventes realiseret i år 2027.

Området kan derfor lokalplanlægges i første del af planperioden.

Høje Taastrup C

Byudviklingsområde mellem Høje Taastrup Station og City2 med boliger, erhverv, gennemgående parkstrøg, butikker, udadvendte serviceerhverv med videre.

I Kommuneplan 2014 og et senere kommuneplantillæg strakte udviklingen af området sig over hele planperioden samt ud over planperioden (efter 2026). Området er under opførsel og forventes færdigplanlagt inden for de kommende år.

Området kan derfor lokalplanlægges i første del af planperioden.

Det regionale fritidsområde i Høje Taastrup

Område til fritidsformål af regional karakter som for eksempel hotel, konferencecenter, temapark, badeland, feriehytter, arena til events med videre.

Høje-Taastrup Kommune er i gang med at udarbejde en samlet plan for området, der skal rumme en hel række forskellige projekter og sikre en hensigtsmæssig udvikling af området.

Området kan derfor planlægges i første og anden halvdel af planperioden.

Almene boligområder

Rækkefølgeplanen omfatter byudviklingsområderne Taastrupgaard, Gadehavegård, Blåkilde og Charlottekvarteret, der alle forventes at gennemgå en fornyelse blandt andet i form af fortætning med nye boligtyper og anden anvendelse.

Områderne indgik ikke i Kommuneplan 2014, og forventes at skulle planlægges i første del af planperioden. Ud over de nævnte områder er der i kommunen andre almene boliger, som ikke
er en del af rækkefølgeplanen.

Som en del af en langsigtet planlægning er der udpeget to perspektivområder til fremtidig byudvikling. Perspektivområderne rækker ud over den 12-årige planperiode, og kan således ikke tages i brug, før mulighederne for flere boliger inden for allerede planlagte områder er ved at være opbrugt.

I Høje-Taastrup Kommune er der to perspektivområder. Det drejer sig om Hedehusene sydøst og Fløng vest.

De to perspektivområder har dog forskellig status i Fingerplan 2019, der er afgørende for rækkefølgen for, hvornår de hver især kan planlægges og udvikles.

Hedehusene sydøst

Et område beliggende i den sydøstlige del af Hedehusene i forlængelse af byudviklingsområdet Nærheden. Området er beliggende i landzone og er i Kommuneplan 2021 udlagt til fremtidig byudvikling, der kan inddrages efter den 12-årige planperiode. Området er vist som potentiel fremtidig byzone på retningslinjekortet. De specifikke rammebestemmelser for området fastsætter ikke den konkrete anvendelse og giver ikke mulighed for at overføre arealet til byzone.

Udviklingen af området skal ske efter en samlet plan og i etaper i overensstemmelse med de muligheder, den kommunale økonomi tillader. Områdets udvikling kan ikke påbegyndes, før de trafikale forudsætninger er afklaret og der kan sikres tilstrækkelig forsyning med kommunal service.

Området er i Fingerplan 2019 beliggende inden for byfingeren og er dermed det første af de to perspektivarealer, der kan udvikles.

Fløng vest

Et område i vest for Fløng, der er beliggende i landzone. Området udpeges ikke konkret i Kommuneplan 2021.

Området indgår ikke i byfingeren i Fingerplan 2019, men derimod som landområdet i det ydre storbyområde. Landområdet er en principiel afgrænsning fastlagt som et bælte på 4 kilometer omkring jernbanenettet, som på sigt er muligt at inddrage til byudvikling. Dette forudsætter dog, at mulighederne inden for byfingeren er opbrugt. Det er således ikke muligt at udvikle området, før perspektivarealet ved Hedehusene sydøst er udviklet.

Høje-Taastrup Kommune arbejder for at skabe de bedste rammer for hverdagslivet. Landskaber, byrum, bygninger og anlæg skal opleves attraktive gennem hele livet. Udviklingen sker løbende via ombygning, renovering og nybyg, hvor tidligere bygninger eller nye områder omdannes til nutidig anvendelse.

I forbindelse med planlægningen af nye byområder vil Høje-Taastrup Kommune sikre en bæredygtig byudvikling, blandt andet ved at fremme miljørigtige transportformer, bæredygtigt byggeri og grøn energiplanlægning. Der skal ligeledes sikres en helhedsorienteret planlægning for at sikre den mest hensigtsmæssige placering af forskellige anvendelser.

Høje-Taastrup Kommune vil arbejde for at fremme klimaforebyggende indsatser ved at sikre, at klimahensyn indgår på lige fod med andre interesser i lokalplanlægningen. Med Klimaplan 2030 har Byrådet besluttet, at der skal udarbejdes en model eller et værktøj for, hvordan klimahensyn indarbejdes i lokalplanlægningen.

Byrådet har vedtaget en arkitekturstrategi, der skal bidrage til at sikre kvaliteten i det byggede miljø. Arkitekturstrategien anvendes i planlægningen og byggesagsbehandlingen og skal blandt danne grundlag for, at bæredygtighed tænkes ind i arkitektur og materialer.

Høje-Taastrup Kommune er i gang med at udarbejde helhedsplaner for Taastrupgaard, Selsmosekvarteret, Blåkilde og Charlottekvarteret, der sikrer en langsigtet planlægning med udgangspunkt i stedets og byens potentialer. Helhedsplanerne skal tillige sikre, at byvæksten tager højde for de store grønne sammenhænge, for regnvandshåndtering og klimatilpasning samt sikre adgang til daglige servicefunktioner.

Der er ligeledes en samlet plan for udvikling af det regionale fritidsområde på vej. Planen skal sikre en hensigtsmæssig disponering af området.

Kommuneplanen indeholder også retningslinjer for bymønster samt strategier for de enkelte byer.

Retningslinjer for bymønster kan læses her og bystrategierne kan læses her.

Høje-Taastrup Kommune er præget af en varieret bygningsmasse med bindingsværkshuse, funktionelle 60’er boliger og nye moderne boliger. Herudover er der en spændende industrikulturarv, for eksempel i Hedehusene med ældre produktionsbygninger og tilhørende boliger. 

I forbindelse med byomdannelse skal der vises særlig opmærksomhed overfor bevaringsværdier og kulturhistoriske spor. Dette gælder både ved ombygning, nedrivning, planlægning eller anlægsarbejder. Udover selve den kulturhistoriske fortælling kan bevaringsværdierne tilføre områder en særlig værdi og understøtte kommunens strategier og politikker. Herunder kommunens Arkitekturstrategi, der blandt andet tager afsæt i byernes udvikling.

Som resultat af byudviklingen findes der inden for byafgrænsningerne en række tidligere landsbyer, hvis særlige træk og bevaringsværdier skal vurderes med hensyn til bevaringsværdi. Derudover skal byens fremtidige udvikling afspejle byens historie – eksempelvis er der i Hedehusene foretaget kortlægning af den Kulturarv, der er et resultat af Industrihistorien, og i Taastrup bymidte er en række ejendomme vurderet med bevaringsværdier, der afspejler byens udviklingshistorie som stationsby og handelsby. 

Der findes i Høje-Taastrup Kommune flere bygninger, som er udpeget med bevaringsværdier i lokalplaner og byplanvedtægter. Planerne angiver bestemmelser om bevaring og/eller forbud mod nedrivning. Ved ny planlægning skal disse bestemmelser respekteres og det skal vurderes om der skal fastsættes nye bevarende bestemmelser. Der er pt. ingen fredede bygninger i kommunen.